菊陽町（熊本県）の土地・不動産
熊本県菊池郡菊陽町は、熊本市の東に隣接する町です。tsmc（台積電）が出資して設立した合弁会社 jasm の第1工場があり、atlas には現在120件の物件が出ています。坪単価の中央値は台積電圏の3市町でいちばん高く、その一方で120件のうち39件が市街化調整区域です。安く見える土地には、たいてい理由があります。このページでは、掲載中の実データでその中身を開きます。
| 掲載件数 | 120件 |
|---|---|
| 価格帯 | 250万円 〜 5億5,958万円 |
| 坪単価の中央値 | 約48万円／坪 |
| 土地面積の中央値 | 65.2坪 |
| うち市街化調整区域 | 39件 |
いま菊陽町に出ている物件
場所と交通
熊本市中心部の東。JR豊肥本線が町内を通り、掲載物件の最寄りは原水駅・光の森駅・三里木駅・武蔵塚駅です。jasm の第1工場は原水駅の近く。
南隣の益城町に阿蘇くまもと空港があります。台北・桃園からはチャイナエアラインが毎日1往復（2026年6月13日にデイリー化）。台湾からは乗り継ぎなしで来られます。
jasm（tsmc 熊本工場）
- 第1工場は菊陽町で稼働中。2026年1〜3月期に初めて黒字になりました
- 第2工場は2025年に着工。2028年から3nm相当の量産を計画しています（2026年2月に、tsmc が従来の6/7nmから3nmへ計画を変更）。敷地は約321,000㎡、雇用は1,700人の見込み
いくらで、何が出ているか
| 掲載件数 | 120件（中古住宅・戸建て 69件／事業用地・売地 45件／投資用・収益物件 3件／店舗・事務所・倉庫 3件） |
|---|---|
| 価格帯 | 250万円 〜 5億5,958万円（中央値 3,480万円） |
| 坪単価の中央値 | 約48万円／坪 |
| 土地面積の中央値 | 65.2坪 |
| 都市計画区分 | 市街化区域 73件／市街化調整区域 39件 |
価格と坪単価は、atlas に掲載中の売出価格から集計したものです。成約価格ではなく、公示地価や不動産鑑定の評価額でもありません。
坪単価の中央値は約48万円／坪。台積電圏の3市町ではいちばん高く（菊陽町 約48万円／坪、合志市 約28万円／坪、大津町 約16万円／坪）、工場に近いことがそのまま数字に出ています。掲載の中心は戸建です。
39件は市街化調整区域。安い土地の正体はこれ
掲載120件のうち39件が市街化調整区域（市街化区域は73件）。ここでは建物を新しく建てるのに都市計画法34条の許可が要ります。「買ってから建てられないと分かった」が起きるのは、ほぼこの区分です。
ただし地目が「宅地」なら、線引き前から宅地だった土地として建て替えが認められることがあります（都市計画法34条11号・12号の条例指定区域）。指定されているかは菊陽町役場の都市計画担当で分かります。住所が分かれば無料です。
atlas では物件ごとに都市計画区分を出しているので、一覧で見分けられます。
用途地域の内訳
- 第一種低層住居専用地域（22件）戸建てと低層の集合住宅のための土地です。店舗は50㎡までの住宅併用に限られます。
- 第一種中高層住居専用地域（20件）マンションが建てられる住居地です。500㎡までの店舗も可能です。
- 第二種中高層住居専用地域（16件）中高層住宅に加えて、1,500㎡までの店舗・事務所が持てます。
- 第一種住居地域（10件）住宅が中心ですが、3,000㎡までならホテル・事務所・店舗も建てられます。
- 工業地域（5件）工場と倉庫のための土地です。住宅は建てられますが、ホテルと病院は建てられません。
- 準住居地域（1件）幹線道路沿いの住居地です。倉庫や小規模な作業所も建てられます。
- 第二種低層住居専用地域（1件）低層住宅が中心の土地です。150㎡までの小さな店舗なら持てます。
農地（田・畑）が混ざっています
地目が農地のままでは、住宅も事業用の建物も建てられません。転用には農地法4条・5条の許可が要ります（市街化区域内の農地なら農業委員会への届出で足ります）。許可を受けずに結んだ売買契約は、そもそも効力を生じません。農用地区域（青地）に入っていると原則として転用できないので、先に除外の手続きが要ります。
転用できるかどうかは、農業委員会か市町村の農政担当で確認できます。
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